Una delle domande più frequenti nei condomini riguarda il compenso dell’amministratore condominiale. Come viene stabilito? Da cosa dipende la cifra che si paga ogni anno? E, soprattutto, cosa comprende?

 

Vediamolo insieme.

 

🔺Il compenso va approvato dall’assemblea

Cominciamo col dire che l’amministratore di condominio non ha uno stipendio fisso stabilito dalla legge. Ogni volta che viene nominato o riconfermato, il suo compenso deve essere approvato dall’assemblea condominiale. La cifra proposta dall’amministratore va indicata chiaramente nella convocazione dell’assemblea e votata. In mancanza di un’approvazione, la nomina dell’amministratore è nulla.

 

🔺Da cosa dipende il compenso?

Il compenso dell’amministratore può variare in base a diversi fattori:

✔️Numero di unità immobiliari (più è grande il condominio, maggiore sarà il lavoro di gestione);
✔️Tipologia di servizi offerti (gestione contabile, supporto legale, interventi straordinari, ecc.);
✔️Situazione del condominio (un condominio con molte controversie o lavori straordinari richiederà più tempo e responsabilità);
✔️Esperienza e competenze dell’amministratore.

In genere, il compenso viene proposto come cifra annuale e suddiviso tra i condomini in base ai millesimi.

 

🔺Compenso fisso o variabile?

Di solito il compenso si distingue tra:

✔️ fisso: riguarda la gestione ordinaria (assemblee, contabilità, rapporti con i fornitori, ecc.);
✔️ straordinario: legato a lavori o interventi straordinari che richiedono un impegno aggiuntivo (esempio: ristrutturazioni, contenziosi legali, ecc.). Anche questi vanno approvati dall’assemblea.

 

🔺Cosa comprende il compenso ordinario?

Un buon amministratore chiarirà in anticipo cosa è incluso nel suo onorario fisso. In linea generale, comprende:

✅ Convocazione e gestione dell’assemblea ordinaria;
✅ Cura della contabilità e dei bilanci;
✅ Gestione dei fornitori e delle manutenzioni ordinarie;
✅ Adempimenti fiscali e legali;
✅ Comunicazioni ai condomini.

Attenzione! Tutto ciò che esula dalla gestione ordinaria (assemblee straordinarie, pratiche legali, perizie, ecc.) può essere oggetto di un compenso extra.

 

🔺Il compenso dell’amministratore non è una spesa, ma un investimento!

Affidarsi a un amministratore professionale e competente non è solo una spesa da suddividere: è un investimento per la gestione efficiente, trasparente e serena del condominio. Un amministratore “sotto-pagato” rischia di riflettersi in un servizio approssimativo e in problemi ben più costosi nel lungo termine.

 

Ogni condominio ha le sue esigenze, ed è giusto che il compenso dell’amministratore sia proporzionato al lavoro richiesto. L’importante è che tutto sia chiaro e trasparente sin dall’inizio, per garantire serenità e rispetto reciproco.

Inutile dire che questo è uno dei temi che più spesso crea dubbi e discussioni nei condomini! Alcuni condomini trovano del tutto normale far entrare i propri animali domestici in ascensore, altri si lamentano per gli odori, i peli o semplicemente perché hanno paura.

• ⁠  ⁠Ma cosa dice la legge?
• ⁠  ⁠E cosa può fare l’amministratore quando scoppiano questi piccoli conflitti quotidiani?

 

🔺È vietato avere animali  in condominio?

No, la presenza degli animali domestici in condominio non può essere vietata. Lo stabilisce in modo chiaro la legge n. 220 del 2012, che ha modificato l’articolo 1138 del Codice Civile: nei regolamenti condominiali non possono essere inserite norme che impediscano ai condomini di tenere animali domestici nella propria abitazione.

 

🔺E per l’ascensore?Possono usarlo?

Sì, in linea generale gli animali possono accedere all’ascensore insieme al loro proprietario. L’ascensore è una parte comune dell’edificio e, come tale, è utilizzabile da tutti, a condizione che non si danneggi il bene comune né si limiti la libertà degli altri condomini.

 

Attenzione! Facciamo l’esempio dei cani. Anche se non è vietato farli  entrare in ascensore, ci sono delle regole di comportamento da seguire:

1) Il cane deve essere condotto al guinzaglio e, se previsto dalle ordinanze comunali o se necessario per la sicurezza, anche con la museruola.
2) È importante che l’animale sia pulito e tranquillo, per non infastidire gli altri utenti dell’ascensore.
3) Se l’animale sporca o lascia peli, il proprietario deve provvedere immediatamente alla pulizia.

 

🔺Il regolamento condominiale lo può vietare?

Qui bisogna fare una distinzione. Se il regolamento è stato approvato dall’assemblea a “maggioranza” e prevede un divieto generico di animali in ascensore, quel divieto non è valido! Al contrario, se si tratta di un regolamento contrattuale, cioè approvato all’unanimità da “tutti i proprietari” e registrato, la questione è più delicata.

 

Nota importante!

Mentre in passato alcuni tribunali hanno ritenuto legittimi questi divieti, oggi la giurisprudenza tende a tutelare il diritto del condomino a muoversi liberamente con il proprio animale, anche nelle parti comuni, come scale, cortili e appunto ascensori, purché questo avvenga nel rispetto degli altri.

 

🔺Cosa può fare l’amministratore?

L’amministratore di condominio non può impedire di per sé l’accesso del cane all’ascensore, ma può intervenire in caso di comportamenti scorretti. Se ci sono lamentele per sporcizia, odori o animali non controllati, è suo dovere richiamare il proprietario e invitare al rispetto delle regole di igiene e decoro. In presenza di conflitti ripetuti, può anche proporre all’assemblea l’adozione di semplici regole, come l’uso obbligatorio del guinzaglio e della museruola, la pulizia in caso di sporco, o l’obbligo di non occupare l’ascensore quando ci sono altre persone impaurite o infastidite dalla presenza del cane.

 

🔺 E se qualcuno ha paura del cane?

La convivenza in condominio richiede sempre buon senso (ed educazione!!).  Ossia… se un condomino ha paura dei cani o non si sente a suo agio a condividere l’ascensore con un animale, è importante trovare soluzioni pratiche. A volte basta un accordo tra vicini: ad esempio, entrare uno per volta, oppure aspettare il turno successivo. Il cane non può essere escluso dal diritto di usare l’ascensore, ma occorre gestire queste situazioni con rispetto e cortesia reciproca.

 

🔺Conclusione

In sintesi: sì, gli animali domestici possono entrare in ascensore, a condizione che vengano rispettate alcune regole basilari di educazione e convivenza. Il buon senso resta sempre la chiave per evitare liti e garantire una vita condominiale serena. Chi ha un animale ha il diritto di utilizzarlo per gli spostamenti all’interno del condominio, ma anche il dovere di assicurarsi che questo non diventi un problema per gli altri.

 

Così tutti, bipedi “senzienti” e quadrupedi, possono vivere in armonia sotto lo stesso tetto.

L’installazione di una tenda da sole esterna in condominio può risolvere diversi problemi: proteggere le stanze dalla luce diretta del sole, riparare un balcone dalla pioggia, regalare la privacy di balconi, terrazzì e spazi esterni.
Attenzione, però, perché occorre valutare attentamente sia il regolamento di condominio, che ciò che è stabilito dal comune di residenza.

🔺 Il Decreto Salva Casa
Il DL 69/2024 Salva Casa (entrato in vigore il 30 maggio 2024) ha inserito nel novero dei lavori di edilizia libera “le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera”.

Gli aspetti fondamentali a cui bisogna prestare attenzione, qualora si pensasse alla realizzazione di tali opere, sono svariati. Ne elenchiamo alcuni:

1) Queste opere non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, causando di variazioni di volumi e di superfici;

2) le caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico delle suddette opere non devono essere ingombranti, piuttosto devono ridurre al minimo l’impatto visivo e armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche (art. 6 b-ter DPR 380/2001).

3) occorre sempre verificare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e le normative di settore fra cui quella in tema di vincoli paesaggistici. Questo significa che in alcune strade o zone di particolare interesse architettonico e/o ambientale possa essere addirittura vietata la collocazione delle tende sulle facciate, oppure che per farlo occorra l’utorizzazione del Comune ( in taluni casi persino quella della Soprintendenza).

🔺 Tende e regolamento di condominio
Può anche accadere che una clausola del regolamento, predisposto dal costruttore, vieti l’installazione di tende da sole. Essendo questa di natura contrattuale – se manca l’accordo di TUTTE le parti interessate – qualunque delibera assembleare con la quale si decide di eliminare a maggioranza il divieto di installare tende da sole nel condominio.. sarebbe NULLA.
Se invece nel regolamento di condominio sono contenute le caratteristiche delle tende e del colore del tessuto, il singolo condòmino potrà installare esclusivamente il modello predefinito; in caso contrario potrebbe essere un giudice a costringerlo a uniformarsi alle indicazioni regolamentari.

Attenzione!
L’assemblea può sempre intervenire a riguardo – anche nei casi in cui manchi un regolamento condominiale o di natura contrattuale – per deliberare la rimozione di eventuali tende in tutti i casi in cui risulti che la loro installazione comprometta la sicurezza, la stabilità o il decoro architettonico del fabbricato o di alcune sue parti.

🔺Tende e distanze legali
Prendiamo il caso di una tenda costruita da un condomino del piano sottostante rispetto alla finestra di chi abita al piano superiore: che dire riguardo il diritto di veduta di quest’ultimo?
Dando per scontato che sia stata rispettata la distanza legale per costruire l’opera, questa non dovrà avere caratteristiche permanenti bensì “transitorie”, dunque essere scorrevole con comando a manovella. Inoltre non dovrà pregiudicare permanentemente la possibilità di affacciarsi e vedere verso il basso, né diminuire l’aria e la luce al condomino del piano sovrastante.

🔺Balconi e tende da sole
Quando la soletta del balcone non sporge rispetto ai muri perimetrali dell’edificio (balconi incassati), si considera comune ai proprietari dei piani sovrapposti; dunque che deve installare una tenda da sole nel sottobalcone non dovrà chiedere alcuna autorizzazione al proprietario del piano superiore.
Invece, i balconi che sporgono completamente dalla facciata condominiale (Balconi aggettanti) costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e appartengono al proprietario di questa.
In questo caso il condomino dell’appartamento sottostante può agganciare la tenda da sole chiedendo il permesso al condomino soprastante.
Nel caso in cui il sottobalcone del balcone (aggettante o incassato) è decorativo (ha fregi, stucchi, decorazioni) allora è considerato una parte comune (parte della facciata): di conseguenza l’installazione della tenda deve essere autorizzata dall’assemblea.

Le spese condominiali sono un impegno riguardante le parti comuni di un edificio che grava su tutti i comproprietari.
In un condominio, infatti, non esistono solo i beni di proprietà esclusiva, come gli appartamenti, ma anche gli spazi di proprietà comune alle cui spese di gestione e manutenzione devono partecipare tutti i proprietari.

🔺Quali sono i beni comuni?

Rientrano nelle parti comuni:
– le zone dell’edificio destinate all’uso comune, come il suolo su cui sorge lo stesso, il tetto, la facciata, il portone, l’androne, le scale, i cortili ecc.;
– le aree destinate a parcheggio e le zone dedicate ai servizi comuni (lavanderie, stenditoi, sottotetti ecc.);
– impianti, macchinari e installazioni destinati all’uso comune (ascensori, impianti idrici e fognari, impianti di distribuzione del gas, del riscaldamento e dell’energia elettrica ecc.).
Tutti questi beni sono soggetti a continui costi di gestione e di manutenzione ordinaria e straordinaria

🔺Cosa comprendono le spese condominiali?

Le spese condominiali possono essere di natura:
– ordinaria e dunque calcolate nella quota mensile che ciascun condomino versa secondo le modalità previste nel regolamento interno.
– straordinaria poiché prive di carattere di continuità e periodicità. Queste sono legate a interventi eseguiti in caso di necessità.

Le spese, dunque, nello specifico, sono così suddivise:
• Spese di gestione ordinaria:
includono i costi necessari per il normale funzionamento dell’edificio condominiale. Vi rientrano le spese per l’energia elettrica delle parti comuni, l’acqua, l’illuminazione, la pulizia, l’ascensore, la manutenzione del verde, le spese di sicurezza e altri servizi di uso comune.

• Spese di manutenzione straordinaria
riguardano interventi di manutenzione o miglioramenti che non sono di carattere ordinario, ma che sono necessari per il corretto funzionamento e la conservazione dell’edificio nel tempo. Per esempio le riparazioni strutturali, la sostituzione di parti comuni, l’installazione di nuovi impianti, la ristrutturazione di facciate o tetto e altri interventi.

• Spese di amministrazione
includono i costi legati all’amministrazione e alla gestione del condominio, i costi di redazione e invio delle comunicazioni, le spese per la tenuta dei registri e la gestione della contabilità condominiale.

• Spese di assicurazione: ogni condominio dovrebbe avere una polizza assicurativa per coprire eventuali danni o responsabilità che potrebbero verificarsi all’interno dell’edificio, dunque tali spese vengono ripartite tra i diversi proprietari.

Attenzione! Tutte le spese condominiali devono essere votate in assemblea a maggioranza dei condomini, ma in alcuni casi sono obbligatorie e la legge prevede che si può procedere comunque, a prescindere dall’approvazione dell’assemblea, ed effettuare i lavori che comportano tali spese, per esempio se questi riguardano la stabilità dei muri maestri e le cinte murarie, la sostituzione di travi o il rinnovamento di tetti e solai.
Nessun condomino può sottrarsi al pagamento delle spese condominiali, a prescindere dal suo effettivo utilizzo dei beni comuni. A tal proposito l’art. 1118 comma 2 del codice Civile prevede che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e deve quindi sempre (e comunque) provvedere alla loro manutenzione ordinaria e straordinaria.

🔺 Come vanno ripartite le spese condominiali?

Il codice civile negli articoli dal 1123 al 1126 disciplina la modalità di ripartizione delle spese tra i condomini.
Nella maggior parte dei casi, la ripartizione delle spese avviene in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascuna unità immobiliare, ossia la quota di proprietà che ogni condomino possiede sull’intero condominio.
La quota di proprietà è determinata in base a vari fattori:
– la dimensione dell’unità,
– la sua posizione all’interno dell’edificio
– altri criteri specificati nel regolamento condominiale.
E ciascun condomino contribuisce alle spese condominiali in base ai suoi millesimi di proprietà.
Per esempio, se un condomino possiede il 15% dei millesimi di proprietà totali, dovrà coprire il 15% delle spese condominiali.
La somma dei millesimi di tutte le unità immobiliari darà come risultato 1000, che è il valore convenzionalmente attribuito all’intero condominio (da qui, appunto, la definizione di millesimi).

Attenzione! Esiste tuttavia un secondo criterio, che affianca quello proporzionale, relativo al grado di fruizione dei beni comuni di ciascun condomino. Alcuni beni e servizi, infatti, non sono utilizzati da tutti i condomini nella stessa misura. Per esempio, l’utilizzo dell’ascensore non è usato allo stesso modo da chi abita al piano terra di un palazzo, pertanto questa tipologia di spese viene ripartita per metà in relazione ai millesimi e per metà in base all’altezza del piano dove è collocata l’unità immobiliare. Lo stesso dicasi per la manutenzione delle scale.

È importante che la ripartizione delle spese condominiali sia corretta per garantire la gestione e il mantenimento dell’edificio condominiale, ma anche per evitare conflitti tra i condomini e garantire un ambiente di convivenza sereno all’interno del condominio.
Tutti i valori millesimali delle unità immobiliari di un condominio sono riportati nelle tabelle millesimali, che vengono redatte da tecnici qualificati (solitamente geometri, ingegneri o architetti) e che devono essere approvate dall’assemblea condominiale con la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi.

🔺Come si pagano le spese condominiali?

Il pagamento delle spese varia da condominio a condominio e avviene in base alle modalità stabilite dal regolamento condominiale. Solitamente il versamento della quota mensile viene effettuato tramite bonifico bancario, oppure con un Rid bancario, ossia l’addebito diretto su conto corrente, o anche con un bollettino postale. Meno frequenti, ma comunque validi per legge, sono anche i contanti e gli assegni, anche se il pagamento in contanti non fornisce una tracciabilità adeguata e potrebbe generare problemi di gestione contabile.
In ogni caso, una volta effettuati i versamenti, è buona abitudine conservare le ricevute o documentazione di avvenuto pagamento, affinché, in caso di problematiche o controversie, si possa sempre dimostrare di essere in regola.
È importante inoltre rispettare le scadenze di pagamento stabilite per evitare eventuali sanzioni o interessi di mora. Tuttavia, in caso di difficoltà nel pagamento delle spese condominiali, è consigliabile comunicarlo all’amministratore condominiale per trovare soluzioni alternative o negoziare piani di rateizzazione.

🔺E se un condòmino non paga le spese condominiali?

Il pagamento delle spese condominiali è obbligatorio e in caso di mancato pagamento si rischiano diverse conseguenze. Naturalmente, prima di procedere per vie legali, l’amministratore solleciterà i pagamenti tramite raccomandata o altri mezzi di comunicazione.
Se neppure con i solleciti la situazione viene regolarizzata, è possibile che si passi a ulteriori decisioni che possono aggravare la posizione del condomino, per esempio applicando interessi di mora o sanzioni previste dal regolamento condominiale.
Qualora si persistesse nel mancato pagamento, il condominio può avviare azioni legali per recuperare le somme dovute e, nei casi più estremi, il condominio può persino richiedere il pignoramento dei beni del moroso.

Immaginiamo di dover effettuare dei lavori in casa. Certo, quando si vive in una villetta lo svolgimento dei lavori può essere molto flessibile, ma in un condominio esistono sempre delle regole da rispettare per non disturbare gli altri condòmini ma anche per salvaguardare e tutelare le caratteristiche dell’immobile.
Come sappiamo, per iniziare i lavori nel proprio appartamento, ci sono delle procedure da espletare con il comune che, solitamente, è il tecnico incaricato a svolgere. Non tutti sanno, però, che, quando si tratta di lavori in condominio, occorre inviare una comunicazione all’amministratore, sarà lui infatti a fare le opportune verifiche affinché i lavori previsti rispettino le caratteristiche dell’edificio sotto il profilo architettonico e, soprattutto, che non ne intacchino la stabilità e la sicurezza.

🔺Orari in cui effettuare i lavori
Quando si decide di fare dei lavori di ristrutturazione in casa è importante prestare attenzione agli orari in cui svolgerli, tenendo conto delle ordinanze del comune dove l’immobile è ubicato, ma anche e soprattutto in base al regolamento di condominio che specificherà le fasce orarie più consone alle esigenze di tutti i condòmini.
Ad ogni modo, in assenza di specifiche indicazioni in merito, eventualmente, gli orari di lavoro da osservare vanno 8.00 alle 12.30 del mattino e dalle 16.00 alle 19.00 del pomeriggio; con divieto di lavorare nei weekend e nei giorni di festa.

🔺Rumori molesti durante i lavori
Per quanto riguarda il rumore, invece, l’Art. 844 “Immissioni” del codice civile prevede: “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.”Questo significa che esiste una soglia di tollerabilità per i rumori dovuti ai lavori e che tali soglie non dovrebbero essere superate.

Attenzione!! Quando si svolgono dei lavori occorre fare attenzione anche ad altri aspetti, ad esempio al fatto che le parti condominiali non possono essere utilizzati come luogo di deposito dei materiali – se non per il tempo strettamente necessario – e che l’ascensore non può essere utilizzato come montacarichi.
Infine, se nell’effettuare i lavori si creano dei danni ai vicini, il proprietario dell’immobile è tenuto all’eventuale risarcimento dei danni.

🔺Come comunicare ai condòmini l’inizio dei lavori di ristrutturazione nel proprio appartamento?
Se stai pensando di ristrutturare il tuo appartamento, situato all’interno di un condominio, sappi che, anche se il tuo appartamento è proprietà privata, dovrai avvisare gli altri condòmini. In che modo occorre procedere? L’articolo 1122 del Codice Civile, al secondo comma, stabilisce che prima di cominciare con gli interventi è necessario avvisare l’amministratore. Sarà poi lui a dover informare l’assemblea condominiale.
Sempre lo stesso articolo, ribadisce che i lavori di ristrutturazione non devono pregiudicare l’agibilità degli spazi comuni, dunque saranno il proprietario e l’amministratore ad assicurarsi che sicurezza, stabilità e decoro del condominio non siano compromessi.

🔺Quali tipologie di lavori richiedono la comunicazione all’amministratore?
Bisogna comunicare i lavori all’amministratore e, di riflesso, all’assemblea condominiale quando si effettua:
• rifacimento del bagno
• ristrutturazione dei pavimenti
• interventi strutturali
• rifacimento degli impianti
• qualsiasi altro tipi di intervento di ristrutturazione
Sia che lo si faccia nella modalità fai da te che affidandosi ad un’impresa edile, sarà necessario preparare una lettera che informi chi di dovere.

🔺Esempio di un fac simile, per scrivere la lettera all’amministratore:

Luogo, data

Egr. Sig./Sig.ra/Sig.na xxx,

con la presente, ai sensi dell’Art. 1122 del Codice Civile, La informo che ho necessità di effettuare i lavori di ristrutturazione/rifacimento xxx presso l’appartamento situato nel condominio in via xxx civico xxx piano/scala xxx.
Si stima che l’inizio dei lavori avverrà in data xxx alle ore xxx. e termineranno presumibilmente in data xxx. I suddetti lavori non comporteranno pregiudizio per lo stabile, per le parti comuni e per la sicurezza dell’edificio. Inoltre, non implicheranno danneggiamenti o rovina al decoro architettonico del condominio.
Cordiali saluti,
firma

(Eventualmente bisognerà inserire anche anche un eventuale avviso circa la necessità di predisporre ponteggi per carico e scarico dei materiali)

🔺 Occorre anche scrivere una lettera di scuse ai condòmini?
Non è obbligatorio farlo, essendo questa un’attività in capo all’amministratore del condominio, ma se si vuole mantenere dei buoni rapporti con i vicini si può scrivere una lettera anche a loro. In questo caso non si tratterà di un documento ufficiale, ma di una cortesia, un avviso in cui ci si scusa per gli inevitabili rumori e gli eventuali e momentanei disagi.
Si può poi appendere la comunicazione in un luogo di passaggio ben visibile a tutti.