Guida pratica per valutare competenze, trasparenza e affidabilità!

La scelta dell’amministratore di condominio è un passaggio fondamentale per la serenità e l’efficienza della vita condominiale. Non si tratta solo di individuare un professionista che tenga i conti in ordine o convochi le assemblee, ma di affidare a una figura la gestione di questioni delicate: dalle spese alle manutenzioni, fino alla mediazione dei conflitti tra vicini. L’amministratore di condominio è il punto di riferimento per garantire trasparenza, legalità e buona convivenza. Ma come si fa a scegliere quello giusto?

 

🔺Il ruolo dell’amministratore

Prima di capire come selezionare un buon amministratore, è utile chiarire cosa fa davvero. L’amministratore:

• gestisce la contabilità condominiale e redige il rendiconto;
• convoca e coordina le assemblee;
• esegue le delibere dei condomini;
• gestisce le manutenzioni ordinarie e straordinarie;
• rappresenta legalmente il condominio;
• vigila sul rispetto del regolamento condominiale.

Non è dunque solo un tecnico, ma anche un mediatore, un organizzatore e un garante della legalità.

 

🔺Verifica delle competenze e dei requisiti legali

La prima cosa da controllare è che l’amministratore sia in possesso dei requisiti previsti dal Codice Civile: assenza di condanne, diploma di scuola secondaria, frequenza di un corso di formazione iniziale e aggiornamento annuale. Scegliere un professionista formato e in regola è garanzia di affidabilità.
Un consiglio pratico: chiedere all’amministratore di mostrare l’attestato di frequenza ai corsi di aggiornamento. Un professionista che investe nella formazione dimostra serietà e impegno.

 

🔺Trasparenza nella gestione economica

Uno dei compiti più delicati è la gestione del denaro condominiale. È fondamentale che l’amministratore operi con un conto corrente dedicato al condominio e che tutte le operazioni siano tracciabili. La trasparenza contabile è il primo antidoto a discussioni e sospetti.
Prima di affidare l’incarico, chiedi come vengono gestiti i rendiconti: un professionista serio ti mostrerà un esempio chiaro, leggibile e completo di tutte le spese.

 

🔺Comunicazione è disponibilità 

Un buon amministratore deve essere disponibile al dialogo. Vivere in condominio significa affrontare imprevisti: un guasto all’ascensore, una perdita d’acqua, un blackout. In questi casi la rapidità dell’intervento fa la differenza.
Valuta i canali di comunicazione che l’amministratore mette a disposizione: telefono, email, piattaforme digitali.

 

🔺Capacità organizzative e problem solving

La vita condominiale comporta inevitabilmente conflitti: dal rumore al mancato pagamento delle quote. L’amministratore ideale è quello che sa mantenere calma e neutralità, proponendo soluzioni equilibrate.
Per capire se il candidato è adatto, chiedi esempi concreti di come ha gestito situazioni difficili in altri condomini. La sua esperienza parlerà per lui.

 

🔺Esperienza e referenze

L’esperienza è un valore aggiunto. Un amministratore che gestisce diversi condomini ha probabilmente affrontato una grande varietà di casi.
Non esitare a chiedere referenze: parlare con altri condomini già clienti può essere molto utile.

 

🔺Uso delle nuove tecnologie

La digitalizzazione sta cambiando anche il mondo condominiale. Assemblee online, piattaforme per la gestione documentale, pagamenti digitali: tutti strumenti che semplificano la vita ai condomini e aumentano la trasparenza.
Un amministratore aggiornato in questo senso è un vantaggio concreto.

 

🔺Iscrizione ad associazioni di categoria

L’adesione a un’associazione come ANACI ABRUZZO è un ulteriore elemento di affidabilità.
Significa che l’amministratore è inserito in un circuito di formazione continua, ha accesso a consulenze legali e fiscali e si impegna a rispettare un codice etico.

 

🔺Consigli pratici per la scelta

• Non fermarti al prezzo: scegliere solo in base al compenso può rivelarsi un errore, perché un amministratore poco preparato potrebbe far spendere di più al condominio in futuro.
• Fai un colloquio: incontra il candidato e valuta le sue capacità comunicative.
• Chiedi un preventivo dettagliato: deve essere chiaro cosa è incluso nel compenso e cosa no.

 

☝️ Scegliere l’amministratore di condominio non è una formalità, ma una decisione che influisce sul benessere quotidiano di tutti i condomini. Competenza, trasparenza, reperibilità ed esperienza sono le qualità che fanno la differenza. Un amministratore non è solo il “custode dei conti”, ma il regista della vita condominiale!

La gestione dei condòmini morosi è una delle questioni più spinose per chi amministra uno stabile. Spesso le difficoltà di pagamento di pochi ricadono sull’intera collettività, mettendo a rischio la manutenzione, i servizi e la serenità condominiale.
Ma cosa può – e deve – fare oggi un amministratore?

 

📌 Quando un condòmino è considerato moroso?

Un condòmino è moroso quando non paga entro i termini stabiliti le quote condominiali deliberate dall’assemblea o richieste dall’amministratore. È importante chiarire che non è possibile sospendere il pagamento in attesa di contestazioni o ricorsi: se la delibera è valida, il pagamento è dovuto.

 

🔺L’obbligo legale di agire: cosa dice la legge?

L’articolo 1129 del Codice Civile prevede che l’amministratore deve agire legalmente per il recupero del credito entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. In caso contrario, può essere revocato per giusta causa.

 

🔺Le fasi per il recupero del credito

1) Sollecito bonario
Una comunicazione scritta, via email o raccomandata, che invita il condòmino a saldare l’importo entro un termine preciso.

2) Diffida formale
Se il sollecito non ha effetto, si procede con una diffida inviata tramite PEC o raccomandata A/R.

3)Decreto ingiuntivo
L’amministratore può rivolgersi a un avvocato per ottenere un decreto ingiuntivo. Se il bilancio è stato approvato, il decreto è immediatamente esecutivo, anche in assenza di opposizione.

4) Pignoramento
In caso di mancato pagamento dopo l’ingiunzione, si può procedere al pignoramento dei beni del condòmino (stipendio, conto corrente, ecc.).

 

🔺Gli altri condòmini devono anticipare?

Sì, ma solo se necessario. Se il fondo cassa non è sufficiente a coprire le spese urgenti, l’amministratore può chiedere quote provvisorie agli altri condòmini, che verranno poi recuperate dal moroso. La Corte di Cassazione ha ribadito che è lecito e legittimo.

 

🔺Come prevenire la morosità?

• Stabilire rateizzazioni chiare per le spese straordinarie
• Rendere trasparenti i bilanci e le scadenze
• Prevedere penalità in regolamento condominiale
• Verificare periodicamente lo stato dei versamenti

 

Riassumendo, la morosità condominiale non è solo un problema contabile: è una questione di equilibrio collettivo. L’amministratore ha l’obbligo legale e morale di agire, con strumenti chiari ed efficaci. Prevenire è possibile, ma serve comunicazione costante e, se necessario, anche fermezza.

Tensioni in condominio? Quello dei parcheggi selvaggi è uno delle principali cause! Auto lasciate fuori posto, auto fermate negli spazi comuni, davanti ai garage o addirittura nei posti assegnati ad altri condomini creano inevitabilmente disagi, discussioni e, nei casi peggiori, vere e proprie liti condominiali.

Ma come si può affrontare questo problema in modo concreto e legale?

 

🔺Quali sono gli spazi dove è lecito parcheggiare?

Cominciamo facendo una distinzione tra:

•   Posti auto di proprietà privata, indicati nei singoli atti di compravendita o nei millesimi;
• ⁠  ⁠Posti assegnati in uso esclusivo, tramite regolamento;
• ⁠  ⁠Aree comuni, utilizzabili da tutti i condomini;
• ⁠  ⁠Zone vietate al parcheggio, come passaggi pedonali, corsie di manovra, aree verdi o spazi antincendio.

Attenzione! Chi parcheggia fuori dal proprio spazio, o, peggio, impedisce l’accesso ad altri, sta violando sia il regolamento condominiale, sia i principi generali del Codice Civile (art. 1102 c.c., uso corretto delle parti comuni).

 

🔺Cosa può fare l’amministratore?

L’amministratore ha il dovere di intervenire, ma sempre nel rispetto delle sue competenze.

In caso di parcheggi abusivi può:

• ⁠  ⁠Inviare richiami scritti o diffide ai responsabili;
• ⁠  ⁠Proporre all’assemblea sanzioni regolamentari (ai sensi dell’art. 70 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile) 
• ⁠  ⁠Richiedere la segnaletica verticale e orizzontale per chiarire i limiti degli spazi;
• ⁠  ⁠Segnalare i casi più gravi alle forze dell’ordine, ad esempio se si  blocca un’uscita d’emergenza o un passo carrabile.

 

🔺L’amministratore può far rimuovere l’auto?

NO! L’amministratore non può chiamare il carro attrezzi di sua iniziativa. La rimozione forzata può avvenire solo su intervento della polizia municipale, nei casi previsti dal Codice della Strada. Se un’auto ostruisce un passo carrabile, l’ingresso del garage o mette a rischio la sicurezza,si deve  contattare direttamente i vigili urbani per richiedere l’intervento.

 

🔺In conclusione

Il parcheggio è un diritto, ma deve essere esercitato con rispetto delle regole e degli spazi altrui. Quando questo non accade, è compito dell’amministratore intervenire con fermezza, ma anche con buon senso, per riportare l’ordine e tutelare il quieto vivere.

Tra i temi più discussi all’interno dei condomini c’è sicuramente quello della gestione dei rifiuti, in particolare quando questi vengono lasciati sui balconi. Una pratica, questa, che, purtroppo, può generare disagi, cattivi odori e malumori tra vicini. Ma, quindi, vi chiederete: è vietata? Vediamo cosa dicono le norme e come può intervenire l’amministratore.

🔺I balconi sono privati, ma è tutto concesso?

In linea generale, i balconi fanno parte della proprietà esclusiva dell’appartamento. Questo significa che ciascun condomino può utilizzarli liberamente, nel rispetto delle regole comuni e della convivenza civile. Tuttavia, ci sono dei limiti: ad esempio, non è ammesso un uso che arrechi danno agli altri condomini o che comprometta il decoro dell’edificio. Ed è qui entra in scena il dibattito sul tema dei rifiuti….

 

🔺 È vietato tenere la spazzatura sul balcone?

Non esiste una norma che vieti in modo esplicito di tenere un sacchetto dei rifiuti sul proprio balcone. Nonostante ciò, accumulare sistematicamente rifiuti in bella vista può essere considerato una violazione delle norme sul decoro architettonico e, in alcuni casi, una fonte di disturbo o pericolo per la salute pubblica. Le situazioni più problematiche si verificano quando:
• i rifiuti emanano cattivi odori;
• attirano insetti o animali;
• rilasciano liquidi che colano sui balconi sottostanti;
• compromettono l’estetica del fabbricato.
In questi casi, il comportamento del condomino che lascia i rifiuti sul proprio balcone può violare l’art. 844 del Codice Civile, che disciplina le immissioni (odori, rumori, fumi, ecc.) tra proprietà vicine.

🔺 E se qualcuno lancia oggetti o spazzatura dal balcone?

Attenzione! Qui, la questione si fa molto più seria: gettare oggetti o rifiuti dal balcone è un reato, punito dall’art. 674 del Codice Penale. La norma riguarda il cosiddetto “getto pericoloso di cose” e si applica ogni volta che qualcosa viene lanciato, anche senza causare danni concreti, ma con potenziale pericolo o disturbo per altri. Non si parla solo di bottiglie o oggetti pesanti: anche acqua sporca, sigarette, ceneri o terriccio delle piante possono essere motivo di sanzione.

🔺 Cosa può fare l’amministratore?

L’amministratore ha il compito di garantire il rispetto del regolamento condominiale e di tutelare l’igiene e la sicurezza dello stabile. In caso di comportamenti scorretti come quello dei rifiuti sui balconi, può:
• inviare una comunicazione scritta al condomino interessato;
• convocare l’assemblea per discutere la questione;
• in casi più gravi, segnalare il problema alle autorità competenti (ASL, Polizia Locale).

🔺 Si può vietare questo comportamento nel regolamento condominiale?

Alcuni regolamenti condominiali contengono disposizioni esplicite sul deposito dei rifiuti o sull’uso dei balconi. In tal caso, queste devono essere rispettate da tutti i condomini. Attenzione!! È importante ricordare che il regolamento approvato all’unanimità ha valore contrattuale e, quindi, è vincolante anche per i futuri acquirenti degli appartamenti.

🔺In breve: cosa è permesso e cosa no?

1. Sacchetto della spazzatura lasciato per poche ore sul balcone?
   Sì (con cautela) e meglio se non visibile e in contenitori chiusi!
2. Accumulo costante di rifiuti sul balcone?
   No!! Rischio di violazioni per decoro e igiene!
3. Liquidi che colano dai vasi o dai rifiuti?
   No!! Possibile violazione dell’art. 844 c.c.!
4. Getto di oggetti o spazzatura dal balcone?
   Assolutamente no!! Comportamento penalmente rilevante (art. 674 c.p.)

 

🔺 In Conclusione

• ⁠Il deposito occasionale e discreto dei rifiuti sul proprio balcone, in attesa della raccolta, è tollerabile, ma solo se non crea disagio agli altri.
• ⁠Il balcone non deve diventare un punto fisso di raccolta, esponendo l’intero stabile a problemi igienici, estetici e di convivenza.
• ⁠Il buon senso, prima delle norme, dovrebbe sempre guidare il comportamento di ciascun condomino!!
• ⁠E quando il buon senso e l’educazione di base mancano, è compito dell’amministratore – e, se necessario, delle autorità – intervenire per garantire un ambiente civile e rispettoso per tutti!

L’estate sta per arrivare e questa è certamente una buona notizia, in particolare modo per coloro che hanno già programmato le vacanze fuori.
E per chi resta in città, invece?
Diciamolo, probabilmente chi rimane a casa è più frustrato e irascibile perché non ha la possibilità di evitare il caldo, magari andando al mare o in montagna.
E i mali, purtroppo, non si riducono a questa considerazione perché bisogna sapere che questo stato d’animo farà sì che i mesi di luglio e agosto si trasformino nei più difficili dell’anno!
Mesi nei quali la soglia di sopportazione rasenterà lo zero e sarà una delle maggiori cause scatenanti di liti e discussioni in quantità superiori alla norma. Molto superiore.
E dunque nemmeno le strade che si svuoteranno, grazie alle partenze, consentiranno a chi resta in città di trovare un po’ di pace e di preservare la serenità.
Anzi, capita ancora di più che, complice il gran caldo, che, all’interno dei condomini, qualche vicino possa risultare ancor più fastidioso e pignolo del solito e quindi complicare la giornata già pesante di chi sta in casa.

🔺Ma quali sono le cause che scatenano le maggiori liti condominiali, sotto il caldo sole di agosto?

Premettiamo che la maggioranza delle liti nascono e aumentano a causa di forti intolleranze nei confronti dei comportamenti di qualche vicino, spesso profondamente differenti dal nostro stile di vita, e che quasi sempre è assente la voglia di cooperare per cercare di trovare soluzioni condivise che permettano a tutti di vivere più serenamente.
Detto ciò, di seguito i motivi più comuni di lite condominiale:

🔺Immissioni di odori.

In questi rientrano le emanazioni molto forti di odori di cibo, le cui tracce permangono negli ambienti comuni molto a lungo, oppure, ad esempio, l’immondizia lasciata sul pianerottolo in comune.

🔺Condizionatori.

Spesso è fonte di discussione proprio la collocazione dell’installazione dei condizionatori d’aria negli edifici condominiali che può deturpare l’estetica dell’immobile. Senza contare poi le immissioni rumorose che ne derivano oppure il liquido che questi rilasciano e che può cadere ai piani inferiori, sui balconi altrui.

🔺Oggetti personali collocati in aree comuni.

Molto spesso avviene che, sui pianerottoli (ovvero, spazi comuni), vengano lasciati oggetti propri come passeggini, tavoli, sedie, piante, ecc…

🔺Utilizzo improprio delle aree comuni.

Ci riferiamo agli utilizzi di tali aree al di fuori dei propri diritti, come per esempio parcheggiare l’automobile in posti differenti dagli spazi di parcheggio comune, impedendo magari le manovre altrui e suscitando dunque le ire dei vicini.

🔺Annaffiatura di piante.

In estate si Innaffiano più spesso le piante e ancor più frequentemente si investono e bagnano i piani sottostanti creando fastidì e tensioni. Attenzione!

🔺Animali domestici.

Stiamo parlando del continuo abbaiare di cani, lasciati magari liberi nelle parti comuni, o anche dei loro “bisogni” lasciati in giro dai padroni degli stessi.

🔺Tovaglie o tappeti sbattuti/bucato steso.

Diciamo che è vietato sbattere tovaglie e/o tappeti che possono sporcare i balconi altrui, come pure stendere il bucato dalla parte delle facciate comuni. Manco a dirlo, i mozziconi non si devono gettare dalle finestre o dai balconi.

🔺Rumori.

Esistono delle soglie di normale tollerabilità che non vanno mai superate. In estate, poi, tenete conto che si tengono le finestre aperte per il gran caldo e quindi i rumori possono molestare il condominio (musica, la tv o la radio a volume alto, feste, porte sbattute, giochi dei bambini in cortile durante le ore di riposo).

🔺Attenzione!
In attesa dell’arrivo dell’estate, raccomandiamo tanta tolleranza ma anche di provare ad essere più empatici e meno egoisti. Soprattutto speriamo che il rispetto per gli altri ci spinga sempre ad assumere atteggiamenti cortesi ed educati. Le basi, insomma! A prescindere!