LE (FAMIGERATE) REGOLE CONDOMINIALI!
Le Regole condominiali costituiscono il Regolamento di condominio che racchiude tutte le norme che i condomini sono tenuti a rispettare, per il quieto vivere tra loro e per la corretta gestione, anche economica, di tutti gli spazi comuni.
Queste disposizioni sono previste e regolate dal codice civile e tale Regolamento condominiale è obbligatorio, per legge, negli edifici in cui vivono più di dieci condomini.
IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE
Il regolamento condominiale deve essere redatto in forma scritta,
deve essere allegato al registro dei verbali di assemblea condominiale e soprattutto consegnato a tutti i condomini affinché ciascuno possa conoscere le disposizioni a cui attenersi per una buona convivenza.
Attenzione, se il regolamento condominiale è obbligatorio dall’undicesimo condomino, ricordiamo che la figura dell’amministratore di condominio lo è già dal nono condomino.
Tuttavia, benché il regolamento non sia obbligatorio dove c’è un numero inferiore a dieci di inquilini, ciò non toglie che si possa comunque richiedere che vengano redatte determinate regole per la gestione delle parti comuni.
Ovviamente, tutti i condomini sono obbligati a rispettare le norme presenti nel regolamento condominiale e, nel caso in cui un inquilino non lo faccia, dovrà essere il proprietario ad agire nei suoi confronti, perfino arrivando alla risoluzione del contratto, qualora tale comportamento scorretto fosse reiterato.
Cosa contiene il regolamento condominiale?
Nel documento che raccoglie le regole condominiali troviamo sempre alcune norme uguali per tutti gli stabili e altre variabili, adattate alle esigenze specifiche.
Vediamole:
• indirizzo e nominativo dello stabile, definito durante la prima assemblea condominiale, nella quale viene redatto anche il regolamento condominiale;
• dati catastali, che descrivono e identificano lo stabile;
• descrizione degli spazi interni: numero dei piani, unità abitative, cantine, box auto etc…
• descrizione degli spazi esterni: giardini, cortili e posti auto;
• descrizione degli spazi comuni;
• obblighi: stabiliti dal Codice civili, ma anche ulteriori disposzioni che l’assemblea può decidere di deliberare;
• divieti che comprendono sia norme di legge propedeutiche alla gestione degli spazi comuni, che divieti non previsti dal Codice Civile ma voluti dall’assemblea;
• obbligo di contribuzione: ossia il pagamento delle spese condominiali la cui quota viene stabilita secondo determinati coefficienti per ciascuna unità immobiliare, espressa in millesimi e riportata nelle tabelle millesimali.
LA GESTIONE DI BENI E SPAZI COMUNI
Gli spazi e i beni comuni, in un condominio, sono quelle aree e quei beni che non sono di proprietà esclusiva di nessun condomino ma a disposizione di tutti gli abitanti dello stabile. Questi sono normati dal Codice Civile e possono essere divisi in tre gruppi:
• l’edificio: le scale, i tetti, i portoni, i muri e i cortili;
• gli spazi comuni: parcheggi, portineria, sala condominiale…
• le opere: impianti e sistemi necessari alla comunità, come l’ascensore, i pozzi, il sistema centralizzato per la distribuzione del gas, quello per l’acqua e per l’energia.
Ogni condomino ha l’obbligo di prendersi cura di tutto ciò che risulta in comune, questo significa che non lo dovrà danneggiare e, nel caso contrario, dovrà risarcire il danno.
Affinché tali norme condominiali vengano osservate, il Codice Civile prevede che l’amministratore di condominio possa applicare una sanzione, che dovrà essere stabilita durante la prima assemblea condominiale, in fase di redazione del regolamento.
A tal proposito, sarà proprio l’amministratore a dover vigilare sul rispetto delle regole del condominio.
LE REGOLE CONDOMINIALI PER GLI ANIMALI DOMESTICI
Il regolamento condominiale non può vietare per legge ai condomini di possedere un animale domestico, a meno che tutti i condomini, al momento dell’acquisto degli immobili e dell’approvazione delle regole condominiali, votino all’unanimità il divieto di ingresso di animali nello stabile.
In ogni caso, inutile dire che le regole per la convivenza con gli animali richiamano al buon senso e alla sicurezza di tutti:
• nelle aree comuni, l’animale deve essere tenuto al guinzaglio, indossare la museruola se appartenente a una razza aggressiva;
• i proprietari devono fare attenzione che l’animale non sporchi gli spazi comuni e nel caso provvedere alla pulizia;
• i danni apportati a cose o persone dagli animali ricadono, con responsabilità civile, sui proprietari, che dovranno farsi carico del risarcimento.
Come si può modificare il regolamento condominiale?
Per la modifica del regolamento condominiale – o di una delle sue norme– occorre la stessa maggioranza avuta per la sua approvazione. Dunque, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea che costituiscano almeno 500 millesimi dell’edificio, a meno che il regolamento non fosse stato approvato all’unanimità, in questo caso occorrerà il consenso unanime di tutti i condomini per poterlo modificare.
