STUDIO MEDICO IN CONDOMINIO: QUALI REGOLE VANNO RISPETTATE?

La presenza di uno studio medico in condominio è spesso ragione di lamentele e tensioni tra condòmini, nello specifico tra il dottore e i condòmini per quanto riguarda il comportamento dei pazienti tacciati di sporcare, far rumore,usare troppo l’ascendore, ecc.
Ma partiamo dal principio.

🔺Si può aprire uno studio medico in condominio?

Certo, a meno che il regolamento contrattuale non lo escluda espressamente. Precisiamo però che il regolamento deve essere votato all’unanimità oppure approvato dall’originario proprietario del fabbricato e può imporre limiti alle singole unità immobiliari, determinandone una sola destinazione d’uso.

🔺Se i pazienti consumano o sporcano di più gli spazi comuni, è possibile far pagare maggiori spese allo studio medico?

A meno che non si raggiunga un accordo unanime, o che ciò non sia già previsto dal regolamento, non si può chiedere al proprietario dello studio medico un maggiore onere contributivo, neanche se i pazienti sporcano le scale o usano troppo l’ascensore.
Dunque, l’assemblea non può decidere a maggioranza di far pagare maggiori spese condominiali allo studio medico, in tal caso la delibera sarebbe nulla.
Però, c’è un però.
Gli artt. 1123, 1124, 1126 c.c. prevedono che le spese condominiali si debbano ripartire secondo determinati criteri: millesimi di proprietà e in base “all’uso differenziato”. Questo significa per esempio, che lo studio medico pagherà le spese sulla base dei millesimi di proprietà come l’unità immobiliare destinata a “civile abitazione”. Qualora invece, in sede di redazione delle tabelle millesimali, la destinazione dell’unità immobiliare fosse modificata a “uso ufficio”, questo comporterebbe l’attribuzione di un coefficiente più alto di quella destinata a civile abitazione.
Insomma è la destinazione dell’uso dell’unità immobiliare che contiene la differenza in grado d’incidere sulla partecipazione alle spese.
Per quanto riguarda, invece, le “spese a consumo”, se lo studio medico utilizza più acqua o riscaldamento o corrente, pagherà in base al consumo effettivo del servizio.

🔺Quali regole condominiali devono rispettare i pazienti?

Spesso accade che i pazienti stazionino sul pianerottolo oppure nell’androne dell’edificio, in attesa di entrare dal medico, creando intralcio ai proprietari. Come sappiamo i pianerottoli e le scale sono di proprietà comune, ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile.
Quindi quando qualcuno li utilizza in modo tale da impedire il godimento agli altri condòmini, ex articolo 1102 del codice civile, pone in essere un comportamento non corretto che può perfino dare luogo a un’azione giudiziaria.
Attenzione! Questa regola si applica a tutti, anche a coloro che non sono condòmini, come ad esempio i pazienti dello studio medico.
Certo, questi non potranno essere sanzionati con una multa condominiale perché non sono proprietari, tuttavia contro di loro potrebbe essere intrapresa un’azione giudiziaria, eventualmente anche d’urgenza, se v’è pericolo di un immediato e irreparabile danno.
Inoltre vi è la possibilità di agire direttamente contro il titolare dello studio medico, qualora favorisse l’occupazione dei beni comuni da parte dei pazienti, anche perché consentire ai pazienti in attesa, di sostare sul pianerottolo o sulle scale comuni viola disposizioni di igiene all’interno dello stabile in condominio.
È necessario che il medico rispetti le disposizioni relative all’apertura e al mantenimento dello studio di medicina generale imposte dal Servizio sanitario nazionale, che prevedono l’esistenza di un’adeguata sala di attesa e di un sistema di prenotazione delle visite dei pazienti.

🔺I pazienti possono parcheggiare in condominio?

I pazienti dello studio medico in condominio possono parcheggiare negli spazi comuni, a meno che non sussista un espresso divieto. L’assemblea condominiale però, con una delibera a maggioranza, può prevedere il divieto di parcheggio per le auto delle persone che non sono condòmini e scegliere di riservare il parcheggio ai soli condòmini