CONDOMINIO E MOROSITÀ: COME DEVE AGIRE OGGI L’AMMINISTRATORE?

La gestione dei condòmini morosi è una delle questioni più spinose per chi amministra uno stabile. Spesso le difficoltà di pagamento di pochi ricadono sull’intera collettività, mettendo a rischio la manutenzione, i servizi e la serenità condominiale.
Ma cosa può – e deve – fare oggi un amministratore?

📌 Quando un condòmino è considerato moroso?

Un condòmino è moroso quando non paga entro i termini stabiliti le quote condominiali deliberate dall’assemblea o richieste dall’amministratore. È importante chiarire che non è possibile sospendere il pagamento in attesa di contestazioni o ricorsi: se la delibera è valida, il pagamento è dovuto.

🔺L’obbligo legale di agire: cosa dice la legge?

L’articolo 1129 del Codice Civile prevede che l’amministratore deve agire legalmente per il recupero del credito entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. In caso contrario, può essere revocato per giusta causa.

🔺Le fasi per il recupero del credito

1) Sollecito bonario
Una comunicazione scritta, via email o raccomandata, che invita il condòmino a saldare l’importo entro un termine preciso.

2) Diffida formale
Se il sollecito non ha effetto, si procede con una diffida inviata tramite PEC o raccomandata A/R.

3)Decreto ingiuntivo
L’amministratore può rivolgersi a un avvocato per ottenere un decreto ingiuntivo. Se il bilancio è stato approvato, il decreto è immediatamente esecutivo, anche in assenza di opposizione.

4) Pignoramento
In caso di mancato pagamento dopo l’ingiunzione, si può procedere al pignoramento dei beni del condòmino (stipendio, conto corrente, ecc.).

🔺Gli altri condòmini devono anticipare?

Sì, ma solo se necessario. Se il fondo cassa non è sufficiente a coprire le spese urgenti, l’amministratore può chiedere quote provvisorie agli altri condòmini, che verranno poi recuperate dal moroso. La Corte di Cassazione ha ribadito che è lecito e legittimo.

🔺Come prevenire la morosità?

• Stabilire rateizzazioni chiare per le spese straordinarie
• Rendere trasparenti i bilanci e le scadenze
• Prevedere penalità in regolamento condominiale
• Verificare periodicamente lo stato dei versamenti

Riassumendo, la morosità condominiale non è solo un problema contabile: è una questione di equilibrio collettivo. L’amministratore ha l’obbligo legale e morale di agire, con strumenti chiari ed efficaci. Prevenire è possibile, ma serve comunicazione costante e, se necessario, anche fermezza.